Recentemente, a Segunda Seção do STJ decidiu que:
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.
Essa decisão tem um impacto direto na maioria dos financiamentos imobiliários, onde a alienação fiduciária é comumente estabelecida como garantia do pagamento da dívida, isto é, no empréstimo tomado para comprar o imóvel.
A decisão aborda o contrato de compra e venda com alienação fiduciária que ainda não foi registrado no Registro de Imóveis competente. Nesse contexto, a alienação fiduciária acontece quando um bem (geralmente um imóvel) é usado como garantia em um financiamento ou empréstimo. O "devedor fiduciante" é a pessoa que contrai o empréstimo, oferecendo o imóvel como garantia, enquanto o "credor fiduciário" é quem fornece o financiamento.
O STJ esclarece que, mesmo que o contrato com alienação fiduciária não esteja registrado, o devedor não tem o direito de rescindir (cancelar) o contrato por meios diferentes dos que foram estipulados no contrato. Isso significa que o devedor não pode decidir terminar o acordo e reaver o imóvel simplesmente porque o contrato não foi registrado.
Por outro lado, mesmo na ausência de registro, o credor ainda tem o direito, após registrar o contrato, de proceder com a venda do imóvel em leilão (alienação) extrajudicial (pelo cartório de registro de imóvel competente) se o devedor não cumprir com suas obrigações, como o pagamento do empréstimo.
Após a venda do imóvel em leilão, se existir algum dinheiro excedente após a quitação da dívida e das despesas relacionadas (incluindo custos do leilão), esse saldo deve ser entregue ao devedor.
Em resumo, a decisão do STJ destaca que a falta de registro do contrato de alienação fiduciária não altera as obrigações do devedor nem os direitos do credor. O devedor não pode cancelar o contrato arbitrariamente, e o credor pode, após o registro, leiloar o imóvel extrajudicialmente se necessário, assegurando a entrega de quaisquer valores remanescentes ao devedor após deduzir os custos pertinentes.
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