Conhecida popularmente como a usucapião feita em cartório, a usucapião extrajudicial é uma excelente opção para regularizar o seu imóvel, pois ela é mais rápida e dinâmica do que aquela que se inicia com uma ação e resulta numa sentença - a usucapião judicial.
Se você possui um imóvel a um determinado período de tempo (vamos falar qual o tempo exigido), sem interrupções, como se dono fosse, a usucapião extrajudicial pode te auxiliar no reconhecimento e declaração da propriedade imobiliária.
O que é usucapião extrajudicial?
A primeira informação, muito importante aliás, é que a usucapião extrajudicial não é uma nova espécie de usucapião, mas sim um novo caminho de regularização imobiliária.
A usucapião, seja judicial ou extrajudicial, tem como proposta a declaração da propriedade, pois tem o poder de reconhecer e transformar a posse (um fato) em direito (propriedade), pelo decurso do tempo.
Com a usucapião, o possuidor adquire direito real sobre coisa alheia em razão do tempo de posse sobre o bem imóvel.
Antes do Código de Processo Civil de 2015 e, sobretudo, do Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça de 2017, só era possível a usucapião judicial, aquela que se inicia com uma ação e termina com uma sentença, mas, isso mudou quando houve a regulamentação e padronização do procedimento para a admissão da usucapião extrajudicial, “aquela feita em cartório”.
Para ser possível a usucapião extrajudicial é necessário que o possuidor se encaixe em alguma das modalidades existentes de usucapião, mesmos requisitos exigidos para a propositura de uma usucapião pela via judicial, só que através de um procedimento mais célere, mais cômodo e por um período de tempo muito menor do que a usucapião judicial.
Abaixo será listado cada uma das modalidades de usucapião e seus requisitos.
Modalidades de usucapião:
Usucapião extraordinária: tem direito a usucapião extraordinária o possuidor que tem 15 anos ou 10 anos (se no imóvel fizer sua moradia habitual ou tiver realizado obras ou serviço de caráter produtivo) de posse mansa e pacífica em imóvel particular, sem oposição, agindo como se dono fosse;
Usucapião ordinária: tem direito a usucapião ordinária, o possuidor que tem 10 anos ou 5 anos (se no imóvel fizer sua moradia habitual ou tiver realizado investimentos de interesse social e econômico) de posse mansa e pacífica em imóvel particular, sem oposição, agindo como se dono fosse. Além disso, se faz necessário que o possuidor tenha justo título e boa-fé. Entenda por justo título o documento que tenha o poder, em tese, de transmissão da propriedade;
Usucapião Constitucional ou especial urbana: tem direito a usucapião especial urbana o possuidor que tem 5 anos de posse mansa e pacifica em imóvel particular de até 250m², sem oposição. Importante dizer que neste lapso temporal de 5 anos o possuidor deve agir como se dono fosse do imóvel, nele residindo. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, nem ter usucapido outro imóvel antes se utilizando desta modalidade de usucapião;
Usucapião Constitucional ou especial rural: aqui se repetem os requisitos da usucapião especial urbana, com diferenciação no tamanho da área a ser usucapida, vejamos. Tem direito a usucapião especial rural o possuidor que tem 5 anos de posse mansa e pacifica em imóvel particular de até 50 hectares, sem oposição. Importante dizer que neste lapso temporal de 5 anos o possuidor e sua família devem agir como se donos fossem do imóvel, nele residindo e tornando a propriedade produtiva. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, nem ter usucapido outro imóvel antes se utilizando desta modalidade de usucapião;
Usucapião coletiva: aqui estamos falando de uma área particular possuída por um grupo de pessoas, cada qual com seu pedaço. Considerando a área toda pretendida pelo grupo de possuidores, não poderá ser ultrapassado 250m² por possuidor. Para ser possível essa modalidade de usucapião, os possuidores tem que ter 5 anos de posse mansa e pacífica sobre o bem, sem oposição. Além disso, os possuidores não podem ser proprietário de nenhuma outra área e devem agir como se donos fossem, nela residindo. Com o reconhecimento da usucapião coletiva se forma um condomínio indivisível;
Usucapião por abandono de lar ou familiar: tem direito a usucapião familiar o cônjuge ou companheiro abandonado que tenha posse mansa e pacífica por 2 anos, sem oposição, sobre a totalidade de imóvel urbano particular de até 250m², nele residindo e agindo como se dono fosse, desde que não seja proprietário de outro imóvel.
Se a sua posse se encaixa em uma dessas modalidades, poderá pleitear a usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, fazendo jus a usucapião extrajudicial.
Como funciona a usucapião extrajudicial? documentos e passo a passo.
O procedimento da usucapião extrajudicial acontece perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, mas, com assistência obrigatória de um advogado. Perceba o passo a passo e documentos necessários abaixo:
Passo 1 – sentar com um advogado atuante no Direito Imobiliário e expor toda a história do imóvel e sua pretensão;
Não só porque a Lei exige que no procedimento de usucapião extrajudicial o interessado seja representado por um advogado, mas porque, como todo procedimento imobiliário, a usucapião extrajudicial requer conhecimento específico e muita cautela no seu processamento.
A análise prévia do contexto, situação imobiliária, informações e documentação é extremamente necessário antes de iniciar o pedido de usucapião, portanto, procure um advogado especialista no assunto e conte os detalhes da sua realidade fática com esse imóvel.
O advogado especialista escolhido será capaz de te mostrar todo o caminho e expectativas de gastos que a usucapião extrajudicial tem, evitando frustrações no meio do caminho.
Passo 2 – preparação dos documentos indispensáveis para o pedido de usucapião extrajudicial;
O artigo 216-A da Lei de Registros públicos relaciona os documentos necessários para o pedido da usucapião extrajudicial, vejamos:
I –“ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias”;
II – “planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes”;
III – “certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente”;
IV – “justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.
Mesmo que você fique um pouco confuso com os documentos exigidos, ou mesmo não os conheça, fique tranquilo, é por isso que um advogado é necessário e exigido no processamento da usucapião extrajudicial.
Passo 3 – elaboração e protocolo do requerimento da usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento dos emolumentos exigidos;
Sim, existem custos para o processamento da usucapião extrajudicial, abaixo listarei alguns:
no Tabelionato de Notas para a lavratura da ata notarial (um dos documentos exigidos);
no próprio Cartório de Registro de Imóveis para processamento e, se o seu pedido for deferido, pela aquisição da propriedade;
com o Memorial Descritivo do bem imóvel, Levantamento Topográfico e a Planta de Situação/Projeto Arquitetônico do bem imóvel, todos assinados por profissional de arquitetura ou de engenharia, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica.
Além disso, se forem necessárias diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião, saiba que também serão cobrados os respectivos emolumentos e custas.
Esses emolumentos e custas são cobranças reguladas por normas Estaduais, por isso, não é possível te dizer o valor exato que será despendido nessa operação, pois, há variação de Cartório para Cartório de acordo com as normas Estaduais e também por conta de particularidades municipais (como por exemplo a cobrança de ISS).
O que é possível te dizer é que a cobrança da ata notarial, o processamento da usucapião, e, a aquisição da propriedade levam em consideração o valor venal do imóvel relativo à cobrança do último IPTU ou ITR ou, quando não estipulado, o valor aproximado de mercado.
Mas, fique tranquilo, como anteriormente informado, um advogado experiente no assunto conseguirá te fornecer uma análise prévia da operação, apontando a expectativa de gastos.
Passo 4 – Etapas da usucapião extrajudicial dentro Cartório de Registro de Imóveis;
O requerimento de usucapião extrajudicial, elaborado por um advogado especialista, ingressará no Cartório de Registro de Imóveis com todos os documentos pertinentes e pagamentos realizados.
Para a admissibilidade do requerimento pelo Oficial, este se vale de algumas etapas internas, vejamos: após o ingresso do pedido vem a autuação pelo Escrevente ou Auxiliar, com a devida montagem dos autos, certificações e controle interno; com essa etapa, há a análise formal dos documentos exigidos no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos pelo Oficial ou seu proposto; por último, será feito uma busca interna para confrontação entre os documentos apresentados e o que consta do acervo do Cartório.
Requerimento aceito, o Oficial determina as diligências para notificação dos titulares registrais e confinantes que eventualmente não deram anuência previamente ao procedimento; o Oficial também determina intimação da União, do Estado e do Município (requisito exigido por Lei); há a publicação do edital para cientificação de terceiros interessados entre outras situações.
Depois de superadas cada uma das etapas anteriores, o Oficial em nota fundamentada examina o mérito do requerimento da usucapião extrajudicial, se estiver tudo certo, há a finalização do procedimento com a concretização do registro reconhecendo a aquisição do imóvel através da Usucapião em favor do interessado, que se torna o novo titular registral daquele imóvel.
Quanto tempo leva a finalização de uma usucapião extrajudicial?
Se alguém te disse que a usucapião extrajudicial se resolve em 30, 60 ou 90 dias, está mentindo.
De fato, a usucapião extrajudicial é mais rápida e dinâmica do que a usucapião judicial, que leva anos, mas, isso não quer dizer que ela é simples e fácil, se resolvendo em um passe de mágica.
Você viu os passos necessários no requerimento e processamento da usucapião extrajudicial, portanto, não subestime a sua complexidade. Procure um advogado especialista e tire todas as sua dúvidas sobre essa operação, inclusive de tempo e gastos estimados.
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