Existem 3 etapas na compra e venda de imóveis:
busca e escolha do imóvel;
negociação e compra do imóvel; e,
entrega da posse do imóvel.
Nesse artigo você vai entender cada uma dessas etapas na compra e venda de imóvel, para a segurança do seu dinheiro.
Conheça agora as etapas mais importantes da compra e venda de imóvel.
Seja para moradia, férias ou investimento (como a locação) você precisa conhecer as etapas do processo de compra e venda do imóvel, principalmente se é a primeira vez que você está adquirindo um imóvel. Só assim sentirá satisfação com a compra.
Com as etapas abaixo, além de conhecimento, você entenderá o passo a passo desse processo de compra e venda, aumentando as chances de sucesso na compra do seu novo imóvel.
1. ETAPA DA BUSCA DO IMÓVEL.
1.1. Defina os seus interesses e intuitos com a compra!
Antes mesmo de buscar e escolher o imóvel, você precisa refletir e definir o preço que pretende desembolsar para o investimento, a forma de pagamento, e a localização do imóvel. Esses são pontos essenciais para a aquisição imobiliária, que devem ser pensados antes da compra, e não depois, para a sua satisfação e de sua família.
É importante que você reflita se quer adquirir um imóvel pronto ou em fase de construção; qual a zona de localização do imóvel; se vai pagar à vista ou realizar um financiamento, seja bancário, seja entre particulares; qual o valor que tem disponível para esse investimento.
Somente após ter todos esses pontos bem claros, você deve ir em busca do imóvel. Assim, quando chegar até os intermediadores de vendas: aplicativos, sites, imobiliárias, ou mesmo direto com o proprietário, estará revestido de todas as informações necessárias para a satisfação dos seus interesses pessoais. Afinal de contas, você não está comprando uma blusa, está comprando uma casa, um investimento de grande valor.
Importante te falar que, aqui conversamos apenas sobre os interesses pessoais, não adentrando na importância de você se revestir também de segurança jurídica na aquisição do imóvel, realizando uma análise minuciosa do imóvel e do vendedor. Esse assunto abordaremos na próxima etapa.
1.2. Busca e escolha do imóvel.
Essa etapa, de busca e escolha do imóvel, pode perdurar até 1 ano. Isso porque, além do tempo que você vai utilizar para encontrar o imóvel perfeito, que atenda às suas expectativas, necessidades e interesses, existem análises a serem realizadas para segurança do seu dinheiro.
Toda transação imobiliária que acontece hoje no Brasil carrega um risco mínimo. Existem situações que se não identificadas e analisadas antes da compra do imóvel, colocam o seu dinheiro em risco.
Para que você não experimente essa infeliz insegurança de riscos, é importante contratar um profissional atuante no direito imobiliário para a realização do serviço jurídico de Análise de Riscos nas Transações Imobiliárias, conhecida também por Due Diligence. Um serviço jurídico que proporciona para o comprador um dossiê documental com todas as informações importantes e necessárias sobre o imóvel e seus legítimos responsáveis, servindo, até mesmo, de base para a negociação da venda entre o comprador e o vendedor, conforme será abordado no próximo tópico.
1.3. Proposta de compra: momento da negociação com o vendedor.
Mesmo após ter encontrado o imóvel que atendeu aos seus interesses, ou seja, que condiz com o valor que pretende investir, com a forma de pagamento possível, e localizado na região que pretendia, é importante você verificar se existem situações que possam levar a uma negociação do valor da venda com o vendedor, entre outras negociações de extrema importância para a segurança do seu dinheiro.
Veja só, com análise de riscos você consegue identificar se existem dívidas que possam recair sobre o imóvel, por exemplo: dívidas fiscais, trabalhistas, execuções. Munido dessas informações, e ciente dos valores envolvidos, você consegue negociar com o vendedor a redução do valor da venda.
Todos esses pontos da negociação, você e seu advogado vão calcular estrategicamente, dentro do que foi mensurado na análise de riscos previamente realizada.
Na proposta também pode ser levado em consideração situações do próprio imóvel, como: se é um imóvel que precisa de uma reforma; como estão os revestimentos; qual a condição estrutural do imóvel; se é um imóvel que precisa ser regularizado perante os órgãos fiscais, dentre tantas outras possibilidades e situações.
2. ETAPA DA COMPRA DO IMÓVEL.
2.1. Elaboração e assinatura do contrato.
Chegou o momento da elaboração do contrato, seja de promessa ou de compra e venda definitivo. É importante que você saiba que, não se trata apenas de redigir um contrato, se trata de refletir no instrumento particular toda a expectativa do negócio realizado, portanto, não se aconselha pegar modelos na internet, já que para elaboração do contrato, o redator precisa entender, de fato, o negócio.
O profissional que realizou a análise de riscos é o mais qualificado para a elaboração desse contrato, pois, ele conhece juridicamente o imóvel, as partes envolvidas responsáveis e a negociação firmada.
O contrato deve ser personalizado, pois as partes só podem assinar um instrumento que reflete a exata negociação firmada entre eles, do contrário, poderá ser caracterizado a simulação, situação que leva a nulidade da venda e perda do imóvel.
Antes da elaboração do contrato, é analisado e compreendido a situação exposta pelas partes (comprador e vendedor); se necessário, proporciona-se até mesmo soluções jurídicas para a viabilidade e segurança do negócio; as partes aceitando, o próximo passo é a elaboração do contrato, ou seja, redigir o pacto firmado entre as partes, que é fonte de obrigações, onde será estipulado direitos e deveres, prazos, valores, forma de pagamento, multa, juros e correção, previsão de penalidades em caso de atraso de obrigações, e muito mais.
E é por isso, que não é adequado pegar modelos na internet, ou contratar um profissional que não saiba, de fato, elaborar um contrato que reflita a sua negociação. Afinal de contas, o contrato faz lei entre as partes, é nele que fica estipulado as regras da negociação, dentro do que é permitido.
Entenda: contratos de compra e venda de imóveis são sempre muito particulares, pois, cada negócio é um negócio, e ninguém no mundo todo estabelecerá as regras da negociação iguais a suas. Estamos falando do seu investimento! Esse é o seu imóvel, é o seu negócio imobiliário, portanto, seja zeloso e cauteloso nesse momento.
3. ETAPA DA IMISSÃO NA POSSE OU ENTREGA DO IMÓVEL.
No momento da elaboração do contrato, o seu advogado – profissional que irá elaborar o instrumento particular de compra e venda - perguntará qual foi a data que você e o vendedor estipularam para a imissão na posse, ou seja, para a entrega das chaves, já que a imissão na posse é de livre pactuação das partes.
Agora, se estivermos falando de um imóvel comprado na planta, ou seja, em fase de construção, a imissão na posse só acontecerá no momento da entrega das chaves, portanto, fique atento ao prazo de entrega da obra, para que, em caso de atraso, você conheça e exerça os seus direitos como consumidor.
O atraso na obra é um descumprimento contratual tão relevante que, uma vez verificado, pode gerar, inclusive, o desfazimento do negócio, por se tratar da obrigação principal do vendedor.
Ainda sobre a compra do imóvel na planta, fique atento também ao período das garantias. Uma vez que o imóvel foi entregue, inicia-se o período das garantias – garantias em caso de eventuais problemas no imóvel. Ex.: esquadrias que não retêm a água e que, numa tempestade, acaba inundando o imóvel; ausência de entrega de itens que foram vendidos; etc.
Inclusive, se o problema é muito grave, como danos estruturais no imóvel, e o incorporador/construtor não soluciona, é possível requer o desfazimento do negócio.
Para que o imóvel seja efetivamente seu, precisa ir além da assinatura do contrato!
O pagamento do valor e a assinatura do contrato não são suficientes para que você seja dono (proprietário) do imóvel adquirido. Depois da compra de um imóvel, existem etapas importantes para que a propriedade seja sua, efetivamente:
Lavratura da escritura pública (com algumas poucas exceções);
Registro da escritura no Cartório de Imóveis; e,
Recolhimento da guia do ITBI (imposto que recai sobre a transferência de bens imóveis);
Ficou com alguma dúvida sobre o serviço de análise de riscos? Podemos conversar mais sobre o assunto, entre em contato comigo clicando no botão abaixo.