A casa construída no seu lote está averbada no Cartório de Registro de Imóveis? O acréscimo de área feito anos depois no imóvel, está averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Quando você casou, levou a certidão de casamento para averbação no Cartório de Registro de Imóveis? Quando você divorciou, levou a escritura, formal de partilha ou certidão de casamento para averbação no Cartório de Registro de Imóveis? A sua fazenda está georreferenciada? O seu terreno urbano está com a área, limites e confrontações devidamente descritos e caracterizados na matrícula do Registro de Imóveis, na Prefeitura, e/ou no INCRA?
Estas são algumas perguntas que se respondidas com “não”, tornam o seu imóvel irregular!
O que faz um imóvel regular?
O imóvel regular é aquele registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Com exceção do imóvel que desde 1973 não tenha sofrido qualquer registro de transação ou ônus, como por exemplo a venda, a doação, a hipoteca, o penhor, etc., todo imóvel regular tem sua respectiva matrícula aberta no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso porque desde a Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para todo imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em Cartório, deve ser aberta a respectiva matrícula.
Assim, podemos concluir que, hoje no Brasil a maioria dos imóveis – regulares – tem suas respectivas matrículas abertas no Cartório de Registro de Imóveis.
Matrícula é o documento que identifica o imóvel. Na matrícula se conta toda a história daquele imóvel, descreve-se como ele “nasceu”, quem foram os proprietários, todas as modificações, os acréscimos e as retificações realizadas naquela área, quantas vezes o imóvel foi transacionado, enfim, todos os registros e averbações relativos ao imóvel em um único documento.
Para que seja possível o registro ou averbação na matrícula do imóvel são exigidos diversos requisitos. Se não preenchidos os requisitos, não será possível o registro ou averbação, o que já coloca o imóvel em estado de irregularidade, pois, a matrícula não mais espelharia a realidade fática daquele imóvel, por ausência de atualização.
Quando falamos em requisitos, estamos falando de diversas formalidades que recaem sobre o imóvel.
Veja só, vamos supor que você comprou um terreno, que tem matrícula aberta no Cartório de Registro de imóveis. Como dito, você comprou um terreno, portanto, na matrícula irá constar a descrição de “um terreno (...)”. Tempos depois, você constrói uma casa neste terreno. Querendo averbar esse fato na matrícula, de que agora o terreno se tornou uma casa, você vai até o Cartório de Registro de Imóveis e solicita essa averbação. Como primeiro ato, o Cartório te solicitará o “habite-se”, dentre outros documentos necessários. Se você construiu essa casa sem o projeto aprovado pela Prefeitura e expedição do “habite-se”, não será possível essa averbação, e seu imóvel restará irregular, primeiro porque você construiu sem as devidas autorizações Municipais e segundo porque com isso não será possível atualizar a matrícula imobiliária.
Como saber se meu imóvel é regular?
Em resumo, um imóvel regular tem sua matrícula aberta no Cartório de Registro de Imóveis competente (localidade do bem) e nela é registrado e averbado toda a realidade fática daquele imóvel. Isso quer dizer que a matrícula espelha a exata realidade daquele imóvel, de forma que, o que está descrito na matricula do imóvel tem que coincidir com o que fisicamente existe (construção ou terreno).
O mesmo vale em relação as pessoas que figuram como proprietários ou responsáveis daquele imóvel. Deve existir compatibilidade entre a realidade civil dos proprietários daquele imóvel e o que está descrito na matrícula. Isso quer dizer que, todos os atos da vida civil que repercutirem no imóvel devem ser averbados e atualizados na matrícula, por exemplo a meação patrimonial na separação do casal.
Se as pessoas (proprietários) e o objeto (imóvel) estiverem perfeitamente descritos e caracterizados na matrícula do imóvel, espelhando a exata realidade física e cadastral, o imóvel restará regular.
O que faz um imóvel irregular?
Diversos fatores tornam um imóvel irregular!
Não existe uma receita de bolo pronta, mas, ao entender o que faz um imóvel regular, como explicado no decorrer de todo esse conteúdo, fica mais fácil você entender o que o torna irregular.
Basicamente, se ao analisar a matrícula do imóvel você identificar que as informações descritas não batem com a realidade fática do imóvel, como por exemplo, que foram realizadas diversas obras e reformas no imóvel sem a suas devidas averbações, você saberá que esse imóvel se encontra irregular.
Nesse exemplo, a irregularidade pode ter sido desencadeada por, pelo menos, três motivos: 1) essas obras e/ou reformas foram realizadas sem a aprovação da Prefeitura; 2) houve a aprovação do projeto pela Prefeitura, com a devida expedição do “habite-se” ou “habite-se por acréscimo”, mas, o proprietário não levou a registro o documento, tornando a matrícula desatualizada; ou, 3) os dois motivos anteriores aconteceram em conjunto.
Existem procedimentos, trâmites, autorizações e diversos outros requisitos que se não esgotados e preenchidos, tornam o imóvel irregular, com isso concluímos que, a irregularidade imobiliária decorre de vários fatores, não apenas de registros e averbações na matrícula, até porque talvez esse fator seja apenas uma consequência de uma irregularidade já existente.
Quais as consequências do imóvel irregular?
Existem várias consequências – negativas – da irregularidade imobiliária. Uma delas, e considerada a mais importante, é a impossibilidade da transmissão da propriedade.
A transmissão da propriedade ocorre com o registro do título translativo de propriedade (escritura pública de compra e venda, por exemplo) na matrícula do imóvel. Se não há o registro deste título, não há transmissão da propriedade.
Mas, veja só, se estamos falando de um imóvel irregular, estamos falando de um imóvel que talvez nem tenha matrícula aberta; um imóvel que talvez seja apenas posse; ou ainda, um imóvel que tem matrícula aberta, no entanto, que não se encontra devidamente atualizada, com todas as alterações, mudanças e situações ocorridas no imóvel.
Por isso a atenção deve ser redobrada quanto as consequências da irregularidade imobiliária, pois, ela não afetará apenas a transmissão da propriedade, mas, também o intuito aquisitivo (a intenção de adquirir aquele imóvel) e o valor de mercado deste imóvel.
Se você fosse comprar um imóvel hoje, pagaria mais caro em um imóvel de posse ou em uma propriedade regular? Isso considerando que, hoje o imóvel irregular perde até 60% da sua liquidez no mercado.
Além disso, importante te alertar que, esse imóvel – irregular - não será passível de crédito imobiliário. Imagina que você quer e precisa muito vender esse imóvel agora, e existe uma pessoa interessada, mas, que só poderia pagar o valor ofertado com auxílio do mercado financeiro, ou seja, financiamento imobiliário. Quantos possíveis compradores você não perderia por essa irregularidade? quanto abaixo do valor de mercado o seu imóvel ficaria?
Talvez seja difícil encontrar um comprador que pague à vista; talvez, a sua única opção para vender esse imóvel, seja se sujeitar a um financiamento direto com o comprador (financiamento particular).
São consequência significativas, que atrapalham a continuidade dos negócios imobiliários.
Por isso é muito comum que investidores realizem a chamada análise de riscos nas operações imobiliárias antes da aquisição de terrenos ou imóveis, justamente para a verificação da regularidade do bem e para estudo de viabilidade e compatibilidade, do ponto de vista jurídico, do intuito aquisitivo do terreno ou imóvel em pretensão, ou seja, para saber se nesse terreno ou imóvel será possível realizar aquilo que se pretende, levando em consideração os diversos requisitos determinados pela legislação.
Esse serviço jurídico preventivo de investigação imobiliária é realizado por um advogado especialista no Direito imobiliário, que através de um trabalho artesanal e personalizado de análise documental do imóvel e das partes, identifica, analisa, calcula e controla riscos que possam recair sobre o imóvel ou sobre o negócio, para a segurança jurídica da aquisição.
Caso queira conhecer mais sobre o serviço jurídico de Análise de riscos nas Operações imobiliárias, clique no link abaixo disponível e acesse o artigo publicado aqui no blog sobre o assunto.
Como regularizar meu imóvel?
Como explicado no decorrer de todo esse conteúdo, a irregularidade imobiliária pode ser desencadeada por diversos fatores, portanto, não existe um passo a passo exato e pronto para a regularização do seu imóvel, pois, para cada tipo de irregularidade (e são várias), existe um caminho diferente a ser, estrategicamente, delimitado e percorrido.
Fato é, o seu imóvel deve estar regular perante o Município, o Estado, a União e a sociedade, pois, no contrário estará sujeito as diversas e significativas consequências negativas, inclusive de venda.
Portanto, a primeira atitude a ser tomada é procurar um advogado especialista no ramo do direito imobiliário, especialmente em regularização imobiliária, para que seja identificado todos os pontos sensíveis que tornam hoje o seu imóvel irregular.
O advogado especialista contratado atuará na elaboração da estratégia e, consequente, rota para os trâmites necessários à regularização do seu imóvel, operacionalizando os procedimentos perante os órgãos públicos necessários.
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