O incorporador só pode VENDER, DOAR, PERMUTAR, DAR EM PAGAMENTO OU EM GARANTIA imóveis na planta ou em fase de construção, quando registrado, no Cartório de Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação imobiliária, compostos pelos documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964, lei que regula as incorporações imobiliárias.
O que é Incorporação Imobiliária?
Incorporação imobiliária é um procedimento administrativo, imposto pela Lei n. 4.591/1964, lei que dispõem sobre os condomínios edilícios e as incorporações imobiliárias.
Esse procedimento se torna obrigatório para os empresários da construção civil que tem o objetivo de vender, doar, permutar, dar em pagamento ou garantia, unidades autônomas durante a construção do empreendimento. O famoso imóvel na planta.
O que é venda de imóvel na planta?
A venda de imóvel na planta é aquela que acontece entre a aprovação do projeto arquitetônico do empreendimento e a emissão do Habite-se. Esse é o lapso temporal que que considera o empreendimento em fase de construção.
O que é o registro da incorporação imobiliária?
O registro da incorporação imobiliária é o ato de levar até o Cartório de Registro de Imóveis da localidade do empreendimento, o dossiê documental intitulado de Memorial de Incorporação, compostos pelos documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964, e lá arquivá-lo.
O que é memorial de incorporação?
É o dossiê documental que LEGITIMA a atividade daquele que vende imóvel na planta ou em fase de construção. Sem o registro do memorial de incorporação, o incorporador pode sofrer diversas penalidades e condenações, na esfera criminal e cível.
O memorial de incorporação é o documento que concentra as informações relevantes do empreendimento, como por exemplo, o projeto arquitetônico (conjunto de plantas aprovadas pela municipalidade, órgãos ambientas, corpo de bombeiros etc.).
É através do memorial de incorporação que o imóvel na planta ou em fase de construção se torna um objeto determinável. Isso porque, esse documento fornece todas as características do empreendimento, fazendo com que seja possível ao interessado comprador sentir segurança para investir em algo que ainda está no papel.
Quem é o incorporador?
Incorporador é o empresário da construção civil que realiza vendas de unidades autônomas durante a construção do empreendimento.
Importante te alertar que, a nossa legislação já caracteriza uma pessoa incorporador, com a simples venda de 1 unidade autônoma durante a fase de construção do empreendimento. Então, engana-se quem acha que, só será considerado incorporador quem realizar o registro da incorporação imobiliária.
Isso porque, conforme você pode vê abaixo, é “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial...” que faz uma pessoa ser considerada incorporador, não o registro da incorporação imobiliária.
Lei n. 4.591/1964. Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Para vender imóvel em fase de construção, antes precisa registrar a incorporação imobiliária:
Então, você já sabe que A VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA ou em fase de construção SÓ É PERMITIDA COM O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, procedimento exigido pela Lei n. 4.591/1964, que dispõem sobre as incorporações imobiliárias.
Isso quer dizer que, se um investidor começar a construir 10 apartamentos, sem intenção nenhuma de vendê-los durante a fase de construção, custeando todo o empreendimento com recursos próprios, não precisará do registro da incorporação imobiliária. Pois, O REGISTRO da incorporação imobiliária SÓ SE TORNA OBRIGATÓRIO se a intenção for a VENDA DE IMÓVEL AINDA NA PLANTA OU EM FASE DE CONSTRUÇÃO.
Somente se esse investidor precisar “levantar” dinheiro durante a construção do empreendimento, e se utilizar da venda de qualquer unidade autônoma para isso, é que precisará, ANTES DA VENDA, submeter o empreendimento ao REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Riscos para o incorporador na venda de imóvel na planta sem o registro da incorporação imobiliária:
Vender um imóvel na planta sem o registro da incorporação imobiliária faz o incorporador sofrer diversas penalidades: multa de até 50% do valor que já recebeu do comprador, nulidades contratuais, condenação etc.
Um dos riscos do incorporador é a condenação na esfera criminal e cível. Isso porque, vender imóvel na planta sem o registro da incorporação imobiliária é ato considerado contravenção penal relativo à economia popular.
O simples contrato de gaveta de promessa de compra e venda de um imóvel na planta e uma certidão de inteiro teor da matrícula do terreno, onde será construído o empreendimento, constatando a INEXISTÊNCIA do registro da incorporação imobiliária OU o registro posterior à data do contrato de promessa de compra e venda, JÁ SÃO CAPAZES DE PENALIZAR O INCORPORADOR.
Riscos para o comprador de imóvel na planta sem o registro da incorporação imobiliária:
É a partir do registro da incorporação imobiliária que será possível atestar a legalidade do imóvel na planta. Isso porque, SEM O REGISTRO da incorporação Imobiliária, O IMÓVEL NA PLANTA NÃO EXISTE!
A venda de imóvel na planta sem o registro da incorporação Imobiliária é considerada prática danosa. Isso porque, conforme dito acima, QUEM VENDE IMÓVEL NA PLANTA ou em fase de construção SEM O REGISTRO do memorial de incorporação COMETE CRIME; e, QUEM COMPRA IMÓVEL NA PLANTA, ou em fase de construção, SEM O REGISTRO da incorporação imobiliária CORRE O RISCO DE NUNCA RECEBER AS CHAVES do imóvel e NEM O SEU DINHEIRO DE VOLTA.
Para COMPRAR um imóvel na planta ou em fase de construção COM SEGURANÇA, entenda que realizar o registro do memorial de incorporação é uma das obrigações do incorporador, para que seja permitido a venda das unidades autônomas. Inclusive, o incorporador deve informar os dados registrais da incorporação imobiliária em campanhas publicitárias do empreendimento.
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