A análise de riscos nas transações imobiliárias entrega para o comprador de imóveis uma investigação completa de todos os problemas que podem invalidar ou anular a compra do imóvel. Então, não arrisque. Antes da compra ou venda do imóvel, faça uma análise de riscos.
Riscos na compra e venda de imóveis?
Começamos esse conteúdo te afirmando que toda e qualquer aquisição de imóvel conta com o mínimo de riscos, e isso vale tanto para quem está comprando, quanto vendendo um imóvel.
É que, não há certeza absoluta sobre a validade de uma aquisição imobiliária, já que a presunção de propriedade, no nosso sistema, é relativa.
Então, daí a importância da análise de riscos na compra e venda de imóveis, visto que, a ausência de cautela no momento da negociação coloca o comprador no risco de perder o imóvel e o dinheiro investido. Consequentemente, coloca o vendedor na posição de sofrer ações indenizatórias - danos matérias e/ou morais.
Veja só, existem situações que invalidam o negócio jurídico, ou seja, a compra e venda do imóvel: a procuração falsa, o defeito do negócio jurídico em qualquer uma das suas modalidade, ausência de requisito de validade e simulação, são algumas delas, dentre outras tantas.
Cuidados na compra e venda de imóveis:
Em razão disso, antes de comprar ou vender um imóvel verifique:
os documentos do imóvel estão em ordem;
se o vendedor é o proprietário (dono) ou, pelo menos, pessoa autorizada;
se sim, essa pessoa é moral e financeiramente idônea?
Para essa verificação, você precisará de algumas certidões importantes. Mas, em uma ordem de importância, solicite em primeiro lugar a cópia da matrícula do imóvel ou a sua transcrição (atualizada), fornecida pelo oficial de Registro de Imóveis.
O que encontrar na matrícula do imóvel?
Com a matrícula do imóvel em mãos e um profissional especialista para analisá-la, será possível perceber diversas máculas que,, eventualmente poderão incidir sobre o negócio de compra e venda, já que nela consta todo o histórico do imóvel.
Por exemplo, será possível verificar:
Se o imóvel já foi prometido para outra pessoa – nesse caso essa pessoa terá direito real de aquisição;
Se o imóvel está hipotecado (direito real de garantia), garantindo alguma dívida do vendedor ou de antecessores;
Se está penhorado por dívidas;
Se foi averbado alguma pendência de processo em fase de execução;
Se existem cláusulas restritivas, como, a cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade;
Dentre outras...
Mas, não é só.
Também será importante solicitar a CND – Certidão negativa de tributos OU (se o caso) a certidão negativa de débitos condominiais, além das contas de consumo de água e energia do imóvel.
A importância da análise das certidões e documentos antes da compra e venda de imóveis:
Essas certidões são importantes, visto que, as obrigações com tributos municipais, assim como os débitos condominiais e com impostos imobiliários, são consideradas propter rem, que chamamos própria da coisa, ou seja, se vinculam ao bem, independemente de quem seja o dono. Sendo assim, o adquirente se tornará responsável em razão da aquisição.
Aqui vale uma dica: não basta a apresentação do último carnê quitado, já que as prefeituras recebem o valor do imposto ainda que haja débito anterior. Portanto, fique atento.
Vamos solicitar documentações das pessoas envolvidas na negociação?
É claro que sim!
Se faz necessário verificar a idoneidade das partes, principalmente no aspecto financeiro, para que a venda não se torne anulável ou ineficaz, trazendo tremendas dores de cabeça, como a perda do imóvel e/ou do investimento e, consequentemente, ações.
Algumas certidões importantes para analisar antes de comprar um imóvel
Vamos expor algumas certidões importantes para essa análise, mas saiba que cada análise se restringe a um caso concreto, e dependendo do caso concreto, algumas certidões não serão analisadas, ou ainda, outras certidões deverão ser analisadas.
Portanto, é muito importante que você tenha o auxílio de um profissional especializado na análise de riscos nas transações imobiliária, pois, só ele saberá ao certo quais documentos e certidões serão necessários para a análise e, consequente, segurança jurídica da sua transação.
Dito isso, vamos lá.
As certidões e documentos mais comuns que são analisados antes da compra e venda do imóvel:
Cópia do CPF (pessoa física, sócios) /CNPJ (pessoa jurídica);
Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;
Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios);
Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais);
Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
Deve estar pensando: Nossa, são muito documentos! Sim, são mesmo.
É que, toda cautela é exigida na análise desses documentos, que podem apontar dívidas. Por isso, deixo evidenciado as certidões mais conhecidas e mais utilizadas na compra e venda de imóveis.
Segurança é importante para você?
Se foram analisadas as certidões do imóvel e pessoais do vendedor (principalmente as certidões da própria comarca de domicílio/residência do vendedor ou da situação do imóvel), tomando, o comprador, os cuidados exigíveis e normais do negócio, será considerado adquirente de boa-fé, e, portanto, a venda é considerada válida.
Importante um profissional acompanhando essa negociação né?! Principalmente para a garantia da segurança jurídica e transparência. É que, a compra e venda de um imóvel não se trata de uma simples compra, no qual o reembolso ou a troca do produto é fácil e célere.
Pensando em tudo isso, que esse conteúdo foi elaborado, afim de te ajudar nesse momento tão feliz, pois sabemos que a aquisição de um imóvel é sempre um momento de realização, mas também de medos e inseguranças. Por isso, te aconselho a procurar o acompanhamento de um especialista.
Ficou com alguma dúvida? Podemos conversar mais sobre o assunto, entre em contato comigo clicando no botão abaixo.
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