Um possuidor com domínio útil é aquele que detém o domínio direto do imóvel, ou seja, o exercício dos direitos de uso, gozo e fruição sobre o imóvel, mas sem o poder de disposição, que é exclusivo do titular/proprietário.
Isso acontece quando alguém constrói ou adquire um imóvel edificado em terreno de marinha, por exemplo, obtendo direito real sobre coisa alheia.
Esse instituto é denominado enfiteuse, e é muito comum no litoral norte.
Ocorre quando o enfiteuta passa a ter o domínio útil (direito de posse, uso, gozo e inclusive podendo alienar ou transmitir por herança) da coisa (imóvel) mediante eterna obrigação de pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio (real proprietário).
Se este for o seu caso... precisamos conversar!
Como dissemos acima, pode ser que o vendedor do imóvel, por força da enfiteuse, que é um direito real sobre coisa alheia, seja simples possuidor com domínio útil, mas não o proprietário do imóvel.
Olha só, se o imóvel adquirido/pretendido está compreendido na faixa de terra de 33 metros a partir da preamar média (média entre a maré alta e a maré baixa), existe uma grande probabilidade de ter adquirido um imóvel enfiteutico, e os mais comuns são as terras de marinha, de domínio da União.
Neste caso, é de extrema importância que você solicite ao comprador a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pelo SPU (Secretaria do Patrimônio da União).
Para que você saiba, o foro é o pagamento da taxa anual pelo uso do imóvel enfitêutico, e o laudêmio, por sua vez, é o pagamento da taxa que se faz a cada transferência de titularidade do imóvel.
Ambos são obrigações propter rem, ou seja, se vinculam ao bem. Sendo assim, o adquirente se tornará responsável em razão da aquisição.
Por isso a importância da análise dessa certidão e do imóvel como um todo, para que você NÃO suporte ônus, se assim existir, já que, pelo imóvel responde o seu atual titular (foreiro), ainda que haja anteriores à sua aquisição.