Essa é uma pergunta muito recorrente: “a análise de riscos é necessária mesmo quando há o financiamento bancário? Até onde eu sei, o próprio banco solicita diversos documento.” Vamos conversar sobre o assunto.
Já começo te afirmando que, a análise de riscos é necessária mesmo quando há o financiamento bancário. Veja só, a análise que o banco faz é apenas para a concessão do crédito, e pronto. Não é aprofundada nessa análise diversas situações importantes para a sua segurança, comprador.
Além disso, até que você chegue a assinar efetivamente o contrato com o banco, normalmente, é assinado antes um contrato de promessa de compra e venda com o vendedor do imóvel, e feito o pagamento de um sinal (com recursos próprios).
Imagina só, assinar o contrato de promessa de compra e venda, pagar o sinal, e o banco negar o seu financiamento! O que você vai fazer?
Por que o banco solicita diversos documentos?
Para analisar o risco do crédito. O motivo pelo qual o banco solicita diversos documentos é que, antes da concessão do crédito imobiliário, o banco faz uma análise do cliente, minimizando, assim, os riscos inerentes a operação do crédito, e por consequência, garantir maior lucro.
A ideia é de que seja feita uma análise para verificar se o crédito a ser concedido será pago na época e/ou nas condições contratadas.
Qual a diferença entre a análise que o banco faz em um financiamento, para a análise de riscos na compra e venda de imóveis?
A análise que o banco faz quando você solicita um financiamento imobiliário é relacionado ao risco de inadimplência, degradação do crédito e degradação da garantia, ou seja, são análises voltadas para a capacidade financeira, o patrimônio, o capital, as condições de pagamento, do solicitante do crédito.
Agora, quando estamos falando sobre a análise de riscos da compra e venda de um imóvel, o foco não está APENAS no risco de inadimplência, mas, em todo e qualquer risco que possa recair sobre o imóvel.
Para que você tenha uma visão ampla do que eu estou falando:
Faz-se uma análise de riscos sob a ótica do Direito Registral (por exemplo, verificar se o imóvel está regular); do Direito Empresarial (por exemplo, quando se está comprando imóvel uma pessoa jurídica); do Direito Tributário (verificar se os impostos que incidem sobre o imóvel ou sobre a transação imobiliária em questão estão em dia); do direito de família (por exemplo, verificar o regime de bens dos envolvidos, para verificar se gerará comunicabilidade patrimonial); do Direito das Sucessões (quando o imóvel é objeto de herança, por exemplo); do Direito Processual Imobiliário (por exemplo, fraude contra credores, fraude de execução, questões em juízo que possam repercutir sob o imóvel); ou seja, sob todas as óticas do Direito Privado.
Além disso, a análise de riscos não serve apenas para garantir o negócio jurídico, ou seja, verificar se a compra é segura, sólida e juridicamente perfeita. A análise de riscos também se faz muito necessária para a GARANTIA DO INTUITO AQUISITIVO, ou seja, que o imóvel atenda a aquilo que o comprador pretenda fazer com ele.
Por exemplo, quando o cliente quer comprar o imóvel para fazer um loteamento – percebe que existe um intuito aquisitivo de loteamento, dessa forma, precisaremos verificar se o imóvel preenche os requisitos necessários para o registro do loteamento.
O banco não vai fazer essa análise para você, pois, como explicado, o único intuito da análise do banco em um financiamento imobiliário é saber se você vai conseguir pagar o crédito que lhe será concedido.
Conclusão:
Então, sim. É necessário realizar a análise de riscos mesmo em um financiamento imobiliário!
Você conhece alguém que comprou ou vendeu algum imóvel e essa negociação restou frustrada? Por exemplo, alguém que comprou um lote em loteamento irregular; alguém que comprou um imóvel na planta e não recebeu; alguém que comprou o imóvel de alguma pessoa e por alguma razão não conseguiu registrar o seu título; alguém que comprou imóvel irregular.
Isso acontece quando não se está munido das informações sobre os riscos que recaem sobre o seu negócio. Você precisa conhecer o que está fazendo; o que ele está comprando; e, de quem ele está comprando. Só ao final dessa análise, você toma a decisão se vai realizar a compra ou não daquele imóvel.
Aqui no Blog conversamos muito sobre os cuidados na compra e venda de imóveis e os riscos de anulação do negócio realizado. Clique no botão abaixo e se informe do assunto.
Lembre-se: para cada transação imobiliária SEGURA que acontece no Brasil, existe um advogado competente cuidando de todos os detalhes, do imóvel e das partes envolvidas na transação.
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