O seu parcelamento com a construtora está cada vez mais alto e quase insuportável? Então vamos lá, pegue o seu contrato e siga as orientações abaixo. Neste artigo, vou te orientar sobre como identificar se o contrato de compra e venda inclui juros capitalizados, te explicar o conceito da tabela price, esclarecer como o iGPM é aplicado no seu contrato, garantir que o valor total da sua dívida foi corretamente informado - isto é, o montante que você vai pagar considerando o preço da venda e os juros. Além disso, vou te mostrar como evitar abusos no seu contrato.
Ao final do artigo, vou disponibilizar um botão para que você possa entrar em contato comigo, caso deseje discutir mais detalhes específicos do seu caso.
1. Analise o seu contrato:
Com o seu contrato em mãos, vá para a cláusula do "Reajuste das parcelas devidas", ou algum título parecido com esse.
Nessa cláusula deve estar estabelecido os reajustes mensais das parcelas conforme o índice positivo do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) e que, sobre as prestações devidas incidirão juros de 12% ao ano, calculados pela Tabela Price.
Se essa foi a realidade encontrada no seu contrato, ou estiver bem próximo a isso, você precisa URGENTE verificar se o seu financiamento contém JUROS CAPITALIZADO.
2. Entenda o Juros Capitalizado no seu contrato:
Os juros capitalizado é a contagem de juros sobre juros. Isso acontece quando o contrato permite que os juros se acumulem com o principal, ou seja, com a dívida toda ou com todo o seu saldo devedor, para a contagem de NOVOS juros.
Se essa for a realidade da sua dívida-contrato, você precisa negociar com a outra parte o reequilíbrio contratual, pois, os juros capitalizado agravam rapidamente a situação do devedor, o colocando em desvantagem exagerada.
É por esse motivo que, no Brasil, os juros capitalizado são proibidos e considerados ilegais, ainda que pactuado entre as partes “de forma livre”.
É que, os juros, ainda que mensais, devem ser separados do capital e só incluídos nele ao final de cada ano.
Essas afirmações estão previstas no artigo 4° do Decreto N° 22.626/1933, artigo 591 do Código Civil e Súmula 121 do STF, dispostas abaixo:
Decreto n° 22.626/1933. Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.
Código Civil. Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.
STF. Súmula n° 121. É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
Verificado que o sistema de amortização do seu financiamento contém capitalização de juros, conforme acima explicado e demonstrado, O IDEAL É QUE SEJA POSSÍVEL O REEQUILÍBRIO DO SEU FINANCIAMENTO, de preferência, e como primeira medida, de forma EXTRAJUDICIAL, em uma negociação entre as partes.
Não estamos dizendo que não devem ser cobrados juros sobre o seu financiamento. Não é isso.
Sabe-se que a cobrança dos juros é um importante mecanismo para a economia. No entanto, o consumidor não conseguirá suportar exageros, podendo resultar, inclusive, em inadimplência da dívida dependendo do caso e do cenário. Portanto, negociar o reequilíbrio do contrato é sempre uma ótima solução jurídica para as partes interessadas.
3. A Tabela Price e a sua dívida:
Outro ponto importante a ser dito é sobre a utilização Tabela Price como forma de amortização da dívida.
A utilização da Tabela Price permite, em tese, o pagamento de parcelas “idênticas” durante todo o período. Aliás, foi para isso que ela foi criada.
Num primeiro momento você deve estar pensando: Isso é fantástico! É justamente disso que eu preciso, parcelas fixas que caibam no meu bolso durante todo o financiamento, e assim eu terei um planejamento financeiro até o final deste investimento.
No entanto, na maioria dos casos não é isso que acontece na pratica.
Na pratica, a aplicação da Tabela Price no seu financiamento imobiliário faz com que o valor a ser amortizado da dívida e o juros a serem pagos a cada mês sejam diferentes, incidindo sobre o seu saldo devedor.
Então, o valor total da parcela mensal não corresponderá ao que será amortizado da sua dívida, e sim, pela parte referente ao montante devido e pelos juros.
Ou seja, as parcelas são iguais, mas, a sua composição NÃO, pois, o valor a ser amortizado e os juros aplicados sofrem variadas alterações.
É normal que você não saiba e entenda essas peculiaridades contidas no contrato de financiamento. Se trata de um contrato que consideramos “ininteligível ao homem médio”, e que, na sua maioria, omite o valor total a ser pago pelas diversas cláusulas com termos técnicos ou dependentes de fórmulas matemáticas para o cálculo do valor devido.
É quase impossível compreender o conteúdo e o alcance do que se está contratando sem o auxílio de um profissional que “respira” esse tipo de demanda, um profissional que está inserido no mercado imobiliário e entenda do segmento da construção civil, para analisar cada ponto sensível da sua negociação. Afinal de contas, essa dívida vai estar com você por um longo período .
4. A aplicação do IGPM no seu contrato:
Importante conversarmos também sobre o índice do IGPM aplicado no seu contrato de financiamento.
A primeira informação que você precisa saber é: esse índice não é ilegal e nem abusivo!
Ou seja, o IGPM, ao contrário do que muitos dizem, pode ser aplicado nos contratos. Ocorre que, ele é considerado o mais GRAVOSO ao adquirente, tornando o contrato economicamente inviável e, muitas vezes, impossível de ser cumprido.
Por isso que, quando verificado o IGPM no contrato de financiamento imobiliário é possível uma revisão do equilíbrio negocial, para que não haja prejuízo excessivo para uma das partes.
5. Você sabe o valor total da sua dívida?
Agora, responda uma pergunta: quando você foi "fechar negócio" com a construtora, lhe foi apresentado o preço TOTAL da sua dívida, com todos os reajustes estabelecidos no contrato? (IGPM; juros de 12% ao ano; Tabela Price; etc.)
· Se sim, você sabia exatamente o que estava contratando e quanto isso iria te custar ao longo do tempo;
· Se não, é possível que a Construtora tenha cometido um equivoco, pois, o valor total a pagar em um financiamento deve ser informado ao consumidor, sob pena de nulidade do negócio.
5. Os contratos foram feitos para serem cumpridos, mas...
De todas essas informações que você consumiu até agora, é primordial que você tenha consciência de que os contratos foram feitos para serem cumpridos.
Isso porque, nos foi concedido a liberdade de contratar, que "representa o poder conferido às partes de escolher o negócio a ser celebrado, com quem contratar e o conteúdo das cláusulas contratuais", fazendo valer o princípio jurídico da Autonomia da Vontade.
Assim, "Se o agente é livre para realizar qualquer negócio jurídico dentro da vida civil, deve ser responsável pelos atos praticados, pois os contratos são celebrados para serem cumpridos".
No entanto, a autonomia da vontade fica limitada a boa-fé contratual, de forma que o pacto firmado (o negócio contratado) não pode ficar excessivamente oneroso ou abusivo para uma das parte, consequentemente, vantajosa para a outra parte, sob pena de se configurar o enriquecimento ilícito.
Por isso que, quando as cláusulas do contratos estabelecem abusividades, buscamos o reequilíbrio do negócio entre as partes, no intuito de alcance da autocomposição.
6. Evitando abusividades no contrato de financiamento
Com essa leitura você já consegue parar e refletir antes de assinar o contrato, mas, sempre vale ressaltar que, procurar a orientação jurídica de um profissional habilitado nas negociações imobiliárias é de extrema importância, assim você conhecerá de fato o que está contratando, com quem está contratando e como está contratando.
Ficou com alguma dúvida? Podemos conversar mais sobre o assunto, entre em contato comigo!
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