Imagine só que você comprou um imóvel na planta ou em construção, no qual ofertava, por exemplo, a instalação de uma piscina, acabamento de escadaria, banheira, instalação de elevador, dentre outros produtos/serviços, E NA CONCLUSÃO DA OBRA NÃO FORAM CUMPRIDAS TODAS ESSAS PROMESSAS ESTABELECIDAS NO MEMORIAL DESCRITIVO. Ou seja, te entregaram o imóvel em DESACORDO com o memorial descritivo, e disparidade com as indicações de oferta.
Nesse caso, quais os prazos que você precisa se atentar para conseguir:
(a) a conclusão INTEGRAL da obra, de acordo com o projeto; (b) a reparação de depreciação do preço do imóvel ou abatimento do preço; e, (c) reparação por danos materiais e morais (indenização)?
Entendendo os prazos e os vícios:
Primeiro, entenda que essa situação em específico será amparada pelo Código de Defesa do Consumidor, MAS, existem situações que são amparadas pelo Código Civil, e aí, os prazos mudam. Por isso, aconselhamos você a procurar um especialista, para que sejam feitas as análises necessárias.
De qualquer forma, cabe salientar que, via de regra a aquisição de imóvel é considerada relação de consumo, salvo se estivermos falando de adquirentes como: imobiliárias, uma holding investidora de imóveis, etc.
Vejamos o que diz o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios APARENTES ou de fácil constatação CADUCA em:
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos DURÁVEIS.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 3° Tratando-se de vício OCULTO, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Então, concluímos que, se tratando de IMÓVEIS, nos valemos do prazo de 90 dias, prazo esse estabelecido para produtos duráveis, contados da efetiva ENTREGA do bem OU do término dos serviços (conclusão da obra), isso para vícios APARENTES.
MAS, se tratando de vícios OCULTOS, o prazo decadencial de 90 dias SÓ SE INICIA QUANDO DO CONHECIMENTO DO VÍCIO. Portanto, a qualquer momento em que você descobrir o vício, pode ser 5, 10 ou 15 anos após a efetiva entrega do imóvel, poderá em um prazo de 90 dias reclamar tais prejuízos.
E, o que exatamente o consumidor poderá exigir no caso de não cumprimento do projeto da obra?
O Código de Defesa do Consumidor ainda nos descreve quais as exigências que o consumidor poderá fazer nessa situação, vejamos:
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.
Então, em uma relação consumerista de aquisição de imóvel na planta ou em construção, ou, ainda, quando o consumidor contrata empresa especializada para a realização de obras, e se verifica a existência de vícios aparentes ou ocultos, o consumidor terá o PRAZO DE 90 DIAS:
a contar do recebimento do imóvel, no caso de vício aparente; e/ou,
a contar da descoberta do vício, no caso de vícios ocultos.
Para exigir a SUBSTITUIÇÃO do produto, a RESTITUIÇÃO da quantia paga, o ABATIMENTO proporcional do preço e a reexecução do serviço.
Certo? Certo!
Pedido de indenização:
Calma, esse cenário muda quando a pretensão do consumidor é a INDENIZAÇÃO por danos materiais e morais, pois, como o Código de Defesa do Consumidor não estipula um prazo específico que regule a indenização por inadimplemento contratual, fica a cargo do Código Civil amparar essa situação.
Vejamos o que o nosso Código Civil estipula:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Sendo assim, para pedidos indenizatórios por PREJUÍZOS decorrente de vícios do imóvel, o prazo estabelecido é: 10 anos a contar da entrega do imóvel.
Entendeu tudo?
Ficou claro para você que, em uma situação de falta de cumprimento do projeto do imóvel existem prazos PREVISTOS para que você busque o seu direito?
Importante que você tenha em mente que, para suspender os prazos de reclamação, você precisa registrar ADEQUADAMENTE a sua RECLAMAÇÃO para o responsável. Ao contrário, o seu prazo continuará correndo e sujeito a decadência (perda do direito).
Outra informação valiosa é que, além dos prazos previstos em lei, existem ainda os prazos estabelecidos no manual do proprietário, aquele manual que você recebe ao adquirir o imóvel.
Esse manual pode prever prazos de garantias distintos, e aí, numa eventual situação de não cumprimento do projeto, você poderá gozar do prazo previsto em lei + o prazo de garantia do manual.
Esse conteúdo foi baseado no Recurso Especial n°. 1721694 de São Paulo. (STJ - REsp: 1721694 SP 2017/0317354-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2019).
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