Se o vendedor é pessoa jurídica e tem ações em andamento você precisa identificar duas coisas antes de comprar: se o estatuto ou contrato social permite que essa PJ realize vendas de imóveis; e, se o patrimônio ainda existente dessa PJ (com exclusão do imóvel a venda) é suficiente para o pagamento das ações em andamento (execuções e condenações, existentes ou eventuais). Essa análise tem o potencial de diferenciar um comprador de má-fé com um comprador de boa fé. E essa diferença é determinante em um eventual litígio após a realização da compra.
Primeiro, é sempre bom esclarecer, para quem não está tão envolvido no mercado imobiliário, que a possibilidade de uma empresa (pessoa jurídica) vender um imóvel é legal (permitida), pois sabemos que, mesmo com a ocorrência desse tipo de transação, as pessoas ainda ficam bem aflitas quando ouvem que o vendedor é a pessoa jurídica.
Porém, cabe salientar que, a empresa pode vender imóveis APENAS SE O ESTATUTO OU CONTRATO SOCIAL PERMITIR.
instrumento (estatuto/contrato social) estão estabelecidos as situações e exigências para que a venda e compra de imóveis sejam válidas. Portanto, caso o vendedor ou pessoa autorizada não esteja em conformidade com o estatuto ou contrato social da empresa, a segurança jurídica da negociação resta comprometida.
Sobre ações em andamento contra a pessoa jurídica que está vendendo o imóvel, saiba que é muito comum ações (principalmente trabalhista) em face de empresas, ainda mais se for uma empresa de grande porte.
Então, antes de desistir da negociação por essa razão, te oriento a fazer uma comparação entre o potencial dessas condenações e o patrimônio da empresa (PJ), ainda mais se se tratar de um imóvel que você quer muito adquirir, por algum motivo/razão especial.
A pergunta que deve ser feita é: o patrimônio ainda existente (com exclusão do imóvel a ser adquirido) é suficiente para o pagamento das ações em andamento (execuções e condenações, existentes ou eventuais)?
· SE SIM, não há que se falar em fraude, e, portanto, você atuou na prevenção de fraude contra credores ou à execução, demonstrando sua boa-fé;
· SE NÃO, poderá configurar fraude e, consequentemente, te trará problemas e frustrações.
Não vamos negar, sempre haverá um risco, ainda mais quando falamos sobre a aquisição de imóvel de pessoa jurídica, que implica o risco da falência do alienante (aquele que vende) e a possibilidade de arrecadação do bem.
É que, se o responsável pela empresa falir (o empresário), mesmo já realizada a negociação, a venda poderá ser desconsiderada por decretação judicial e o imóvel, como patrimônio do falido, integrará a massa falida se dentro do período suspeito de noventa dias.
Não é brincadeira né?!
Por isso, tenha atenção no momento de adquirir imóvel de alguma empresa, considerando que, nem sempre, ações em andamento serão um impeditivo para a sua conquista.
Ah, uma última informação: esses cuidados também valem para quando o comprador for pessoa jurídica.
Σχόλια