A análise de riscos é um passo fundamental ao adquirir imóveis, visando garantir sua segurança financeira. Não se trata de perda de tempo ou dinheiro, mas de um investimento essencial. Este texto oferece insights sobre como evitar armadilhas que possam invalidar a compra de uma propriedade e ressalta como a análise de riscos é crucial para garantir tranquilidade durante o processo de aquisição.
Porque é um risco comprar imóveis?
Comprar imóveis no Brasil envolve um grau de risco devido à falta de padronização nas informações e à natureza fragmentada do sistema judiciário, que pode tomar decisões que afetam a validade da compra.
Seja você um investidor imobiliário, envolvido em diversas facetas do mercado, como locações, loteamentos, edifícios, ou um consumidor final buscando sua casa própria ou um investimento adicional para a família ou férias, é imperativo compreender os riscos envolvidos na aquisição de imóveis, pois ignorá-los pode se revelar caro.
Quais são os riscos?
Com frequência, os compradores se apressam em suas decisões, ansiosos para fechar o negócio o mais rápido possível. No entanto, nosso papel é convidá-lo a exercer a devida cautela, pois a negligência nesse processo de compra pode levar à perda do imóvel e do capital investido.
Engana-se quem presume que o comprador sempre é considerado de boa-fé. A presunção de boa-fé, quando presente, é relativa, não absoluta. Um exemplo disso é quando o vendedor proprietário está listado na dívida ativa; nesse caso, a presunção do comprador se transforma em má-fé, uma situação ainda mais desvantajosa.
Portanto, para aqueles que acreditam que poderão recuperar seu investimento ou a propriedade através de processos judiciais caso algo dê errado, é importante entender que a jurisprudência tende a favorecer o COMPRADOR CAUTELOSO, alguém que tomou as devidas precauções e seguiu os passos essenciais na negociação. Caso contrário, a aquisição pode ser considerada uma fraude.
Fraudes já reconhecidas pelo poder judiciário
Aqui, apresentaremos alguns exemplos de fraudes reconhecidas pelo poder judiciário em transações imobiliárias.
1. PREÇO DA VENDA DO IMÓVEL ABAIXO DO MERCADO:
Um exemplo de fraude já reconhecida pelo poder judiciário é quando o preço do imóvel está muito abaixo do mercado (preço vil).
É comum que os clientes cheguem dizendo:
"Mas, o preço está muito bom; eu preciso comprar; não posso perder essa oportunidade; essa negociação tem que acontecer logo, se não outra pessoa vai comprar e eu vou perder."
É nesse momento que você precisa de mais atenção e calma. Quando o preço do imóvel está muito abaixo do valor do mercado, o nosso primeiro cuidado deve ser verificar se estamos diante de uma possível dilapidação do patrimônio do vendedor. Existem diferenças entre descontos (boa negociação) e fraudes (dilapidação do patrimônio), e você precisa conhecer.
É que, já existem decisões no sentido de que para configurar o conluio bastam sinais como esse apresentado acima (preço vil). O que faz com que seja possível a anulação do negócio realizado.
Imagina só, você perder o seu investimento porque comprou um imóvel que, num primeiro momento, parecia um bom negócio, pois, o preço estava “ótimo”, mas, na verdade descobre que esse preço só estava abaixo do valor de mercado porque o vendedor pretendia se desfazer do seu patrimônio o mais rápido possível para não ter que pagar seus credores. Pior ainda, imagina perder o seu investimento em razão disso.
Essas situações são mais comuns do que você pensa.
2. DECLARAR NA ESCRITURA PÚBLICA VALOR INFERIOR AO DA VENDA DO IMÓVEL
Outra fraude comum é a inclusão, na escritura pública de compra e venda, de um valor inferior ao montante real pago na transação, visando reduzir o imposto. No entanto, esse comportamento pode ser considerado preço vil e resultar na anulação do negócio, acarretando a perda da propriedade e do investimento.
3. DISPENSAR A APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES NEGATIVAS
Outra situação é quando o adquirente faz constar na escritura pública que abre mão da apresentação das certidões negativas. Já existem decisões que anularam o negócio jurídico por presunção de fraude quando detectado essa pratica.
O que fazer para não perder o imóvel:
Veja só, para que você consiga, eventualmente, uma decisão favorável do judiciário, no mínimo, deverá preencher o comportamento mínimo esperado aos olhos dos julgadores.
E quais são esses comportamentos?
Como faço isso?
Como demonstrar boa-fé na compra do imóvel:
O comportamento mínimo esperado pelo poder judiciário de um comprador é de cautela e demonstração de boa-fé. Você consegue demonstrar sua cautela e boa-fé através da Análise de Riscos: um dossiê documental com, no mínimo, análise da matrícula do imóvel atualizada (para verificar se existente alguma penhora, gravame, ressalva, restrição no bem) e todas as certidões negativa do vendedor a época da aquisição (no momento em que foi realizado o negócio).
Tenha em mente que, o patrimônio presente e futuro de uma pessoa responde pelas suas dívidas.
Então todo o raciocínio quando se pretende adquirir um imóvel é que o vendedor deve estar em dia com as suas responsabilidades e obrigações, e o imóvel realmente livre e desembaraçado, para que você não tenha que responder pelas dívidas dele com o seu investimento.
Esses cuidados oferecem segurança
Nós sempre deixamos muito claro para os clientes que somos a favor das negociações imobiliárias. Torcemos fortemente para que o mercado imobiliário se fortaleça cada vez mais e mais, e toda nossa movimentação profissional é no sentido de que as compras e vendas, permutas, doações, aconteçam. Então, não pretendemos atrapalhar a sua negociação, pelo contrário, queremos que ela aconteça, mas, com segurança. Nosso papel não é travar a sua negociação. É te livrar do risco de perder o seu investimento.
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