Se você se interessou por esse tema é porque quer saber o que pode dar errado após a compra de um imóvel.
Você pode evitar diversos problemas imobiliários realizando uma análise de riscos minuciosa do imóvel e do vendedor, evitando prejuízos financeiros futuros, demandas judiciais e muita dor de cabeça.
Um advogado especializado em direito imobiliário poderá fazer essa análise e garantir maior segurança para o seu dinheiro.
A transação imobiliária de compra e venda envolve alguns riscos quando não realizada a investigação imobiliária antes. É que, existem situações que invalidam e anulam a venda do imóvel negociado. Esse conteúdo informa o que analisar e ao que se atentar antes da compra do imóvel em pretensão.
POSSÍVEIS PROBLEMAS QUE PODEM SER EVITADOS POR MEIOS DE UMA ANÁLISE DE RISCOS:
Fraude contra credores
A fraude contra credores é uma das situações que invalidam a venda do imóvel. Acontece quando o vendedor proprietário fica insolvente, ou seja, falido, sem meios de pagar seus credores.
Ao que se atentar? Essa insolvência tem que ser notória, por exemplo: quando o vendedor proprietário está com o nome sujo, por exemplo. Ou ainda, quando há motivo para que o comprador a conheça, por exemplo: quando o preço da venda está flagrantemente abaixo do valor de mercado.
Quando o vendedor do imóvel se encontra em situação de insolvência e começa a esvaziar o seu patrimônio, não cumprindo com o pagamento de sua dívida preexistente com credores, ocorre a fraude contra credores. A fraude contra credores anula a venda do imóvel, fazendo com que o comprador perca o imóvel e o seu investimento.
Fraude a execução
Existe também a fraude a execução, prevista como crime inclusive. Acontece quando ao tempo da venda, tramitava contra o vendedor proprietário ação capaz de reduzi-lo a insolvência. Se essa situação ocorrer, você será citado em processo de execução para que se defenda, tendo que comprovar que tomou todas as cautelas necessárias para a aquisição daquele imóvel, obtendo e analisando as certidões pertinentes, para demonstração da sua boa-fé, sob pena de perder o imóvel e seu investimento.
Penhora, arresto, sequestro e arrolamento de bens
Se atente ainda as situações de penhora, arresto, sequestro e arrolamento de bens. Se tratam de medidas cautelares, exceto a penhora que é uma constrição judicial.
Se ao analisar a matrícula do imóvel em pretensão e detectar qualquer desses institutos, procure o auxílio de um profissional, esses institutos pedem uma atenção especial.
Protestos contra alienação de bem
Se atente, também, ao registro de protestos contra alienação de bem. Quando falo em alienação, quero dizer venda. O protestos contra alienação de bem se trata de uma medida ocorre quando o credor do vendedor proprietário torna público (com a averbação) a sua discordância quanto à alienação de bem do devedor a terceiro.
Hipoteca e Alienação fiduciária
Verifique se o imóvel está hipotecado ou com alienação fiduciária. Se tratam de direitos reais de garantia.
Se estiver hipotecado: não é impeditivo de alienação, mas, você deve conhecer a sua existência, visto que, caso a dívida não seja paga, o credor poderá cobrá-la pelas vias judiciais e o bem hipotecado poderá vir a responder pela dívida, ainda que já tenha sido vendido.
Se estiver alienado fiduciariamente (financiado): não será possível a venda do imóvel, apenas a transferência do direito, através de uma cessão de direitos possessório (um contrato específico onde será feita a transferência da posse do imóvel ao comprador), com a anuência do credor. Quando concluído o pagamento do financiamento, será possível lavrar a escritura pública e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. É que, em alienação fiduciária o vendedor é mais o proprietário do imóvel, apenas possuidor direto, já que, até que a dívida seja paga, o proprietário é o credor.
Usufruto
Verifique se foi instituído usufruto. Se trata de um direito real de terceiro, portanto, você comprará um imóvel, mas, não adquirirá a propriedade plena dele. Não é um ônus impeditivo de promover o negócio jurídico, existem soluções/opções/meios da venda acontecer, procure um advogado especializado em direito imobiliário para tanto.
Servidão
Uma situação que pode afetar muito o intuito aquisitivo do comprador é a servidão, se atente a ela. A servidão pode ser uma restrição ao adquirente, podendo impedi-lo de dar ao imóvel a finalidade pelo qual deseja.
Direito real do promitente comprador
Cuidado, a maioria das pessoas não registram as promessas de compra e venda, um erro, visto que, enquanto não registrado a sua promessa de compra e venda, não há publicidade/oponibilidade contra terceiros e, portanto, não se constitui o direito real do promitente comprador.
Isso quer dizer que, o promitente comprador fica em uma posição de insegurança jurídica contra terceiros, pois, aquele imóvel pode ser vendido para outra pessoa (como você agora que está lendo), e esse novo comprador pode ir até o Cartório de Registro de Imóveis competente, registrar a sua escritura pública de compra e venda na matrícula, e pronto, se tornou o novo proprietário. Se a promessa de compra e venda tivesse sido averbada antes, essa situação não teria ocorrido e você teria direito real sobre o imóvel.
Indisponibilidade de bens
Muito importante realizar a consulta de indisponibilidade de bens, situação que retira do proprietário a prerrogativa de disposição patrimonial, então aquele bem passa a ser indisponível, não podendo ser vendido.
Um advogado especializado em direito imobiliário poderá realizar as buscas por indisponibilidade de bens, para lhe resguardar e garantir maior segurança jurídica.
Regularidade do imóvel
Um imóvel irregular pode constar todos os itens trazidos no artigo, além de tantas outras situações que só um advogado especializado em direito imobiliário poderá detectar.
Qual cuidados tomar?
A regra é: não compre sem verificar, na matrícula atualizada do imóvel, se existem todos esses riscos indicados. Claro que, é impossível eu te ensinar aqui todas as malícias envolvidas na venda de imóveis. eu liste apenas algumas, mas, como eu disse existem tantas outras.
O que fazer?
Te indico realizar a análise de riscos.
A análise de riscos te proporciona uma investigação imobiliária profunda de todas as situações que invalidam e anulam o negócio jurídico imobiliário em pretensão. Ao final da análise, você terá um dossiê documental com todas as informações importantes antes de tomar a decisão de comprar ou não. Além disso, com o conhecimento que análise de riscos te proporciona, você consegue até mesmo negociar pontos essenciais da transação imobiliária.
É uma das melhores maneiras e mais seguras de se evitar surpresas e frustrações em negociações de imóveis e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação. Com certeza é um investimento que vale muito a pena, frente os riscos envolvidos de perda total do valor da compra do imóvel.
Além disso, com a análise de riscos, o profissional responsável conseguirá te sugerir ou mesmo propor estratégias de compra quando constatadas algumas situações de insegurança mínima, para que assim você consiga formalizar uma ótima negociação.
O que não fazer?
O que não pode acontecer, de jeito nenhum, é você assinar o contrato de promessa ou de compra e venda do imóvel, sem antes realizar uma análise de riscos, uma investigação imobiliária.
Como eu disse anteriormente, caso você decida comprar, sem antes tomar os cuidados básicos esperados em uma transação imobiliária, e surja algum “problema”, algum risco, provavelmente não conseguirá ficar com o imóvel e nem mesmo reaver seu investimento em juízo.
Sobre o assunto, leia nosso conteúdo publicado aqui no blog, que aborda o comportamento mínimo esperado pelo poder judiciário de um comprador. Vale muito a pena se informar, para que você entenda como os casos estão sendo tratados no judiciário. Clica no botão abaixo para acessar o conteúdo.
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